不動産プロフォーマ（パート2）

概要

あなたの不動産ポートフォリオの実際の財務パフォーマンスについて疑問に思ったことはありますか？私たちの不動産プロフォーマテンプレートを使用すれば、最大10件の物件ユニットのリターンを監視し、投資の進行状況を明確に把握することができます。賃貸収入と関連費用の進行状況を監視し、利益性、キャッシュフロー、物件価値の正確な分析を得ることができます。当社のテンプレートは、10年間にわたる不動産投資のパフォーマンスを計算し、月次および年次の視覚化を提供します。これにより、物件の維持管理だけでなく、不動産ポートフォリオの価値の成長と向上にも寄与します。

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内容

テンプレートの使用方法

私たちの不動産プロフォーマは、不動産投資を管理するための構造化されたアプローチを提供します。最初のセクションは、グレーのタブで、さまざまな物件のリターンポテンシャルを評価し、購入した物件の詳細を記録し、10年間のパフォーマンスを予測することができます。次のセクションは、黄色の'Amortization'タブの下にあり、物件取得に関連するローンの監視用です。最後のセクションは、青いタブで示され、物件の費用と収入の追跡を助け、その全体的な財務健全性と運用効率を評価するツールを提供します。

複数の物件を評価する方法

'Properties'タブを使用して、最も高い金融リターンの可能性を持つ物件を評価します。興味のある物件をリストに記入し、購入価格、予想される月額賃料、総平方フィート数などの詳細を追加します。このテンプレートは、年間賃料収入、平方フィートあたりの物件価格、粗賃料倍率（GRM）などの重要な指標を自動的に計算します。

GRMは、物件の価格と年間賃料収入を比較します。これは、多様な特性を持つ物件を評価するための統一された指標となります。GRMが低いほど、収入に対する価格が良好であり、投資回収が早いことを示します。一方、GRMが高いと、収入に対する価格が高く、投資回収が遅いことを示します。このテンプレートは、分析を支援するために条件付き書式を使用します：GRMが低い物件は緑色で表示され、GRMが高い物件は赤色で表示されます。これにより、長いリストの中から財務的に見込みのある物件を見つけやすくなります。

物件購入へのステップ

購入する物件を選んだら、'Purchase Details'タブを使用して、購入に関するすべての関連情報を入力します。

一般情報

'General information'セクションは、購入日、物件価格、取得したユニット数など、物件の基本的な詳細を入力する場所です。このセクションでは、'地域平均GRM'の要求もあります。地域平均GRMは、同じ地域の物件の平均GRMを計算します。その計算を補助するために、テンプレートには'トレーニング'タブの下にテーブルが含まれており、そこに同じエリアの6つの物件のデータを入力して地域平均GRMを得ることができます。

このセクションの残りの部分では、物件税関連の詳細の計算に専用のフィールドがあります。ここでは、購入価格のロットサイズと建物に割り当てられた比率を入力します。これは重要です。なぜなら、土地のコストは減価償却の対象とならないのに対し、建物のコストは税目的での減価償却の対象となるからです。次に、年間税率と税の種類を入力します。税が毎年一定の率で増加する場合は、利用可能なドロップダウンメニューで'はい'を選択し、増加の年率を指定します。

購入とローンの詳細

'ローン詳細'セクションでは、物件取得に関連するローンを記録することができます。ダウンペイメントの割合、年間利率、および償還期間を入力して、総ローン額を決定します。この情報はまた、後で説明する詳細な償還表を生成するのにも寄与します。

さらに、物件価格の20％未満の頭金に通常必要な'プライベート・モーゲージ・インシュランス'（PMI）についての詳細を提供することができます。他の融資関連の費用も含めてください。その後、テンプレートは自動的に物件取得に必要な総資本を計算し、投資収益率を評価するための重要な数値を提供します。また、税制上の利点の詳細を記録するオプションも提供しており、これらの利点を財務分析に組み込むことができます。

予想されるパフォーマンスを予測する

「'Expected Pro Forma'」タブは、物件の未来のパフォーマンスを金融予測するために設計されています。このセクションでは、インフレなどの可変レートを組み込むことができ、これにより予想収益と費用が調整されます。このタブは主に、融資と購入の詳細からのデータを利用して、キャッシュフロー、物件の価値上昇、全体的な金融リターンの予測分析を作成するために使用されます。

一度予想値を入力すると、テンプレートはこれらの予測を自動的に次の10年間にわたって月次で延長します。また、これらの予測を視覚的に表現するミニチャートも含まれています。目標は、元の予測を一定の基準として維持し、時間の経過とともに実際の結果と初期の期待値との間のより精密で現実的な比較を可能にすることです。

ローンの追跡方法

'Amortization'タブは、ローンの進行を全期間にわたって追跡します。'Purchase Details'タブからのデータを利用して、支払総額と未払い残高を示すチャートと償却表を含みます。 追加の支払いを予定している方々のために、このタブにはこれらの追加額を記録する機能が提供されています。この追加機能により、これらの追加支払いがローン期間を短縮し、支払うべき総利息を減少させる方法をグラフィカルに表示することが可能になります。

CAPEXの記録方法

'CAPEX'タブは、リアルタイムでデータを記録する不動産プロフォーマの主要部分を開始します。CAPEX、または資本支出、は新しい設備を導入して魅力と収益を向上させるなど、物件の価値を大幅に向上させる主要な費用を指します。

ここでは、これらの資本コストを記録し、それらが特定のユニットに関連しているのか、または全物件に関連しているのかをドロップダウン選択から示すことができます。このタブは、そのような改善の記録としてだけでなく、これらのエントリーが自動的にあなたのプロフォーマの費用を更新することを保証する役割も果たします。この機能は、これらの改善の財務的影響を全体的な分析に正確に反映するのに役立ちます。

プロフォーマの使用方法

'実際のプロフォーマ'タブでは、物件の財務データ、例えばインフレ率、収益、費用、融資の詳細、最終結果などを集めます。まず、各ユニットごとに指定できる予想インフレ率と家賃の上昇率を入力します。次に、収益と費用を入力して、次の10年間の初期予測を得ます。'予想プロフォーマ'タブとは異なり、ここでは実際の出来事に基づいて月次の予測と年間のレート変動を更新します。

重要なポイントは、空室の管理です。特定の月にユニットが空いている場合は、家賃をゼロとして入力します。テンプレートはこれらの月を赤で強調表示し、各ユニットの空室コストを計算します。また、取得されていないユニットは灰色で表示され、その利用不可を示します。

プロフォーマは、タブの最後であなたの投資の詳細な分析を提供します。疑問点を明確にするために、すべての計算は'ノート'セクションと'トレーニング'タブで説明され、あなたの完全な理解を確保します。

'累積純利益'は、あなたの初期投資があなたの収益から回収された時点を示します。この瞬間を特定するために、テンプレートは投資回収のポイントを緑色のフィールドで強調表示します。

'実際のプロフォーマ'タブを記入した後、前のタブで適用された同じフォーマットでデータの年次概要を提示する'年次報告書'タブで結果を要約して確認します。

財務および運用ダッシュボード

不動産プロフォーマの最後に、'財務ダッシュボード'は明確な要約を提供し、予想した金融収益と実際に物件から得た収益を10年間の計画に基づいて比較します。これには、投資リターン、NOI（純運営収入）、'累積純利益'、'Cash-on-Cash'リターンなどの具体的な指標を示す詳細なチャートが含まれています。ダッシュボードには、年間の総費用と収益も表示されます。

運用面では、'レンタルダッシュボード'はレンタルユニットに焦点を当て、各ユニットを個別に分析するためのフィルターを提供します。ダッシュボードは、選択したユニットの総レンタル収入、稼働率、平均レンタル料金、その他の分析を計算します。チャートは収益生成と空室コストを強調し、期待よりも低い収益を上げているユニットの特定を支援し、運用戦略の基礎を提供します。

結論

Microsoft ExcelとGoogle Sheetsで利用可能な不動産プロフォーマは、あなたの物件の財務を追跡するための構造化されたパスを提供します。このテンプレートは、あなたの不動産業務の信頼性のある記録となり、未来のパフォーマンスを予測し、最良の投資機会を評価します。このテンプレートを使用して、あなたの不動産ポートフォリオの強力なパフォーマンスを維持してください。